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        先開發再轉讓可少繳稅

        發布時間:2010-08-27 00:00:00    點擊:分享:

          納稅人轉讓銷售不動產時,應按接受轉讓方的要求,尋找合理的開發費用和增值率,達到少繳稅目的

          區別處理《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定,在計算土地增值稅扣除項目時,對從事房地產開發的納稅人可按土地成本和開發成本額之和,加計20%的扣除。根據上述規定,在計算土地增值稅的扣除項目金額時,分以下情況處理:對取得土地使用權后,未進行任何形式開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用,在土地轉讓環節繳納的各項稅金,不能予以20%的加計扣除。

          對取得房產產權后,未進行任何實質性開發或改良即再行轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除舊房及建筑物的評估價或取得房地產時支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用,在房地產轉讓環節繳納的各項稅金,也不得予以20%的加計扣除。

          對取得土地使用權后進行土地開發,不進行房屋的建造,即將土地使用權再轉讓出去的,在計算其增值額時,除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用,開發土地的成本、費用,與轉讓土地使用權有關的稅金外,還允許按取得土地使用權所支付的地價款和開發土地的成本之和加計20%的扣除。

          對取得土地使用權后進行房地產開發建造的,在計算其增值額時,除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用,開發土地和新建房及配套設施的成本、費用,與轉讓房地產有關的稅金外,還允許按取得土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施的成本之和加計20%的扣除。實例分析

          甲公司購得一土地使用權,價款200萬元。隨后未進行開發,以400萬元轉售給乙企業,取得轉讓差價200萬元,繳納營業稅金及附加11萬元(200×5.5%)。乙企業取得土地后,需花費開發費用100萬元,才能進行項目利用。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除,甲公司土地增值稅收計算如下:

          扣除項目=土地價款+其他扣除費用+稅金=200+200×10%+11=231(萬元)。

          增值額=銷售收入-扣除項目=400-231=169(萬元)。

          增值率=增值額/扣除項目×100%=169/231×100%=73.2%,增值率超過50%低于100%,適應40%稅率。

          應納土地增值稅=增值額×40%-扣除項目×5%=169×40%-231×5%=56.05(萬元)。

          假如甲公司按乙公司要求,先對土地進行開發,支付開發費用100萬元后,再以500萬元銷售給乙公司。甲公司銷售收入價差還是200萬元,營業稅計稅依據為300萬元(500元-200元),繳納營業稅金及附加為16.5萬元(300×5.5%),甲公司比原方案多負擔營業稅金及附加5.5萬元。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除,甲公司計算土地增值稅時,可增加加計20%扣除,計算如下:

          扣除項目=土地價款+開發費用+其他扣除費用+稅金+加計扣除=200+100+(200+100)×10%+16.5+(200+100)×20%=406.5(萬元)。

          增值額=銷售收入-扣除項目=500-406.5=93.5(萬元)。

          增值率=增值額/扣除項目×100%=93.5/406.5×100%=23%,增值率低于50%,適應30%稅率。

          應納土地增值稅=增值額×30%=93.5×30%=28.05(萬元)。

          與不進行開發直接轉讓土地相比,甲公司少繳土地增值稅28萬元(56.05-28.05),扣除多繳納營業稅金及附加5.5萬元,仍少繳稅22.5萬元,實際為企業稅前凈利潤增加22.5萬元。雖然乙公司因此將多支付100萬元加價形成的契稅,但甲公司承擔了100萬元加價的營業稅金及附加,雙方應可接受。

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