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        買房贈車與銷售折扣納稅有別

        發布時間:2010-09-13 00:00:00    點擊:分享:

          A房地產企業在近期的促銷活動中,舉辦了成交客戶抽獎活動,最高獎項為一輛價值40萬元的小轎車。若業主放棄獎項,可直接獲得40萬元的價格折扣。商品房單套售價200萬元。

          假設客戶買房抽獎享受汽車獎項,A企業銷售不動產應計算繳納營業稅200×5%=10(萬元);銷售獎品寶馬車應按規定計算繳納企業所得稅。

          業主購房參加抽獎的獎品汽車價值40萬元,根據國家稅務總局《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)的規定,因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產,應按規定視同銷售確定收入。所以,A企業贈送汽車應視同銷售處理,收入為40萬元,計稅基礎為40萬元。

          A企業認為,根據營業稅、增值稅相關政策規定,一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物,為混合銷售行為。除特定行為外,從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為,繳納增值稅;其他單位和個人的混合銷售行為,繳納營業稅。A企業認為房地產企業的經濟性質只能屬于其他單位,所以應當繳納營業稅不用繳納增值稅。

          A企業在理解上適用政策錯誤,因為該項經濟行為并不構成混合銷售行為,房地產企業在該項行為中沒有涉及營業稅應稅勞務而是銷售不動產,不能適用混合銷售行為的納稅處理。根據增值稅“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”的規定,涉及的貨物要視同銷售計算繳納增值稅:40÷(1+3%)×3%=1.165(萬元)。

          在個人所得稅方面,根據國家稅務總局《關于個人所得稅有關政策問題的請示》(國稅函[2002]629號)的規定,個人因參加企業的有獎銷售活動而取得的贈品所得,應按“偶然所得”計征個人所得稅。贈品所得為實物的,應以《個人所得稅法實施條例》第十條規定的方法確定應納稅所得額,計算繳納個人所得稅。稅款由舉辦有獎銷售活動的企業(單位)負責代扣代繳。A企業應繳個人所得稅40×20%=8(萬元)。

          若客戶放棄獎項,享受房屋40萬元價格折扣,A企業銷售凈額為160萬元,按照160萬元簽訂房屋銷售合同。由于營業稅是對轉讓不動產的“有償”行為進行征稅,按照160萬元計算營業稅似乎沒有問題。但是《營業稅暫行條例》第七條規定,納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的,由主管稅務機關核定其營業額。因此,減少的40萬元營業額存在納稅風險。

          業主放棄獲獎而享受的商品房價格折扣,僅依據商品房銷售合同無法認定個人所得稅。但是房地產企業應當注意《個人所得稅法》第十條的規定,個人所得包括現金、實物、有價證券和其他形式的經濟利益。所得為其他形式的經濟利益的,參照市場價格核定應納稅所得額。所以,業主所享有的價格折扣實質上屬于其他形式的經濟利益,應當扣繳的個人所得稅為40×20%=8(萬元)。這也是企業容易忽視的地方。

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